Die bauliche Veränderung - Ein Dauerbrenner in der WEG

 

Ein Beitrag vom 07.06.2021 von Rechtsanwältin Verena Wilhelm


Mit der WEG-Reform, die zum 01.12.2020 in Kraft getreten ist, hat der Gesetzgeber die bauliche Veränderung nunmehr in § 20 Abs. 1 WEG als Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, legaldefiniert.


Nach neuer Rechtslage bedarf jede bauliche Veränderung der Gestattung durch Beschluss, selbst dann, wenn kein Wohnungseigentümer beeinträchtigt wird oder alle Wohnungseigentümer der Veränderung außerhalb der förmlichen Beschlussfassung zugestimmt haben. Das bedeutet, das jegliche bauliche Veränderung erst durch einen Beschluss legalisiert wird.


Grundsätzlich können bauliche Veränderungen mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen werden.


Anforderungen an die Beschlussfassung


Nach neuer Rechtslage handelt es sich bei dem Beschluss um die eigentliche Legalisierung der baulichen Veränderung. Die bauliche Veränderung ist aufgrund des Beschlusses in vollem Umfang rechtmäßig und ein Verlangen auf Rückbau ist ausgeschlossen.


Nach altem Recht unterlag der Beschluss über eine bauliche Veränderung strengen Anforderungen an die Bestimmtheit. So mussten Ort, Größe, Konstruktion, Material und Farbe der baulichen Veränderung dem Beschluss zweifelsfrei zu entnehmen sein. Andernfalls hat der umbauwillige Eigentümer die Anfechtbarkeit des genehmigenden Beschlusses riskiert, soweit eine durchführbare Regelung noch erkennbar. War überhaupt nicht mehr ersichtlich, an welchem Ort welche Veränderung in welchem Umfang erfolgen darf, wurde die Zustimmung von der Rechtsprechung sogar als nichtig angesehen. Die Folge eines nicht hinreichend bestimmten Beschlusses war, dass der Urheber der baulichen Veränderung erfolgreich mit Rückbauansprüchen überzogen werden konnte, da ein zu unbestimmter Beschluss dem umbauwilligen Eigentümer gerade keine Rechtsgrundlage für eine bestimmte bauliche Veränderung gab.


Mit dieser Rechtsprechung hat der BGH zuletzt gebrochen. Nach der jüngeren Rechtsprechung des BGH sollte ein wirksamer Beschluss bereits dann vorliegen, wenn das „Ob“ der baulichen Veränderung geregelt ist. Das sich ein Beschluss zum „Wie“ der baulichen Veränderung nicht äußert, stünde dem Beschluss nicht entgegen.


Diese neuen Tendenzen der Rechtsprechung des BGH hat der Gesetzgeber bei der Reform des Wohnungseigentumsgesetz zugrunde gelegt.


Hieraus folgt für die Praxis, dass auf der ersten Stufe, der Gestattung dem Grunde nach - dem „Ob“ der baulichen Veränderung - die Beschlussanträge erleichtert werden, da der Beschlussantrag gewissermaßen nur noch das Ziel, die Durchführung einer bestimmten baulichen Veränderung aufzeigen muss. Nur wenn überhaupt nicht erkennbar ist, welche Maßnahme der Antragsteller begehrt, kann es auch künftig noch an der Bestimmtheit fehlen. Die Einzelheiten – das „Wie“ der baulichen Veränderung - kann einem weiteren Beschluss über die Ausführung der baulichen Veränderung überlassen werden.


Die neue Rechtslage bietet dem umbauwilligen Wohnungseigentümer damit den Vorteil, sein Begehren sozusagen abschnittsweise durchzusetzen.


Was tun bei negativer Beschlussfassung?


Ist der Anspruch auf eine bauliche Veränderung streitig, kann sich der umbauwillige Wohnungseigentümer nach erfolgloser Vorbefassung der Eigentümerversammlung zunächst damit begnügen, die Gestattung dem Grunde nach („Ob“ der baulichen Veränderung) im Wege einer Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG ersetzen zu lassen.

Dies hat den Vorteil, dass die Wohnungseigentümer eine rechtskräftige Klärung ihrer Streitfrage, ob die bauliche Veränderung überhaupt zulässig ist, erlangen.


Ist die bauliche Veränderung dem Grunde nach („Ob“) durch Beschluss gestattet, kann eine Beschlussfassung über die Ausführung der baulichen Maßnahme („Wie“) herbeigeführt werden. Nach einer Vorbefassung der Eigentümerversammlung kann der umbauwillige Eigentümer auch den Ausführungsbeschluss im Beschlussersetzungsverfahren nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG ersetzen lassen.


Natürlich ist die vom Gesetzgeber gewährte Erleichterung beim Antrag auf Beschlussfassung über eine bauliche Veränderung nicht zwingend. Der umbauwillige Eigentümer kann das „Ob“ und das „Wie“ einer baulichen Veränderung nach wie vor in einem Antrag zusammenfassen. Dies empfiehlt sich insbesondere dann, wenn ein Anspruch auf eine konkrete Beschlussfassung besteht. Dies ist stets eine Frage des Einzelfalls.


Was tun, wenn ein Eigentümer eine bauliche Veränderung ohne Beschlussfassung vornimmt?

Die bauliche Veränderung ohne Beschluss stellt immer eine rechtswidrige Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums dar.

Nach alter Rechtlage konnte der einzelne Eigentümer Rückbauansprüche geltend machen und die Beseitigung der baulichen Veränderung verlangen.


Nach neuer Rechtslage (§ 9 a Abs. 2 WEG) steht der Beseitigungsanspruch nunmehr kraft Gesetzes der Wohnungseigentümergemeinschaft zu. Der einzelne Wohnungseigentümer ist zur selbstständigen gerichtlichen Geltendmachung solcher Ansprüche nicht mehr befugt. Der einzelne Eigentümer kann nicht mehr selbstständig gegen den bauwilligen Eigentümer vorgehen, sondern hat nach neuem Recht einen Anspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Tätigwerden.


Konsequenzen der Reform für bereits vor dem 01.12.2020 anhängige Verfahren auf Rückbau und Beseitigung einer baulichen Veränderung


Eine Übergangsregel im Gesetz fehlt.


Dies wirft die Frage auf, ob der einzelne Wohnungseigentümer, der einen Rückbau- und Beseitigungsanspruch bereits vor dem Inkrafttreten der WEG-Reform am 01.12.2020 gerichtlich geltend gemacht hat, nachträglich seine Prozessführungsbefugnis verliert, mit der Folge, dass seine Klage allein aus diesem Grund vom Gericht als unzulässig abzuweisen wäre.


Der 5. Zivilsenat des BGH hat am 07.05.2021, entschieden, dass für die bereits vor dem 01.12.2020 bei Gericht anhängigen Verfahren die Prozessführungsbefugnis eines Wohnungseigentümers, der sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebende Rechte geltend macht, über diesen Zeitpunkt hinaus fortbesteht, bis dem Gericht eine schriftliche Äußerung des Verwalters - als vertretungsberechtigten Organs – über einen entgegenstehenden Willen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu Kenntnis gebracht wird.


Die Klagebefugnis des einzelnen Eigentümers ist durch die WEG-Reform nicht (rückwirkend) entfallen.


Dies ergibt sich aus dem Rechtsgedanken des neuen § 48 Abs. 5 WEG, der vorsieht, dass für die bereits vor Inkrafttreten der WEG-Reform bei Gericht anhängigen Verfahren die bisherigen Verfahrensvorschriften weiter gelten.

Diese Übergangsvorschrift enthält bezüglich der Prozessführungsbefugnis eine planwidrige Regelungslücke. Ein zur Unzulässigkeit der Klage führender Wegfall der Prozessführungsbefugnis des Wohnungseigentümers während des laufenden Gerichtsverfahrens hätte zur Folge, dass das Verfahren, selbst wenn es schon seit Jahren anhängig und über mehrere Instanzen geführt worden war, für beide Parteien nutzlos gewesen wäre und nur erheblichen Aufwand und Kosten verursacht hätte. Hätte der Gesetzgeber diese Lücke erkannt, hätte er eine Vorschrift erlassen, die sich an § 48 Abs. 5 WEG orientiert und die Prozessführungsbefugnis des einzelnen Wohnungseigentümers in einem bei Gericht bereits anhängigen Verfahren fortbestehen lassen. Zugleich hätte der Gesetzgeber auch den Rechtsgedanken des § 9 a Abs. 2 WEG einbezogen, der die Durchsetzung der dort genannten Ansprüche der Gemeinschaft der Eigentümer zuordnet und dementsprechend das Recht der Gemeinschaft, über die Fortführung des Verfahrens eigenverantwortlich zu entscheiden, unangetastet gelassen.


Daraus folgt, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nunmehr die Möglichkeit hat, das bereits anhängige Verfahren selber als Partei zu übernehmen oder aber dem klagenden Wohnungseigentümer die Fortführung des Verfahrens zu untersagen, etwa weil sie den Konflikt auf andere Weise als durch einen gerichtlichen Rechtsstreit beilegen will.


Solange dem Gericht also kein entgegenstehender Wille der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Kenntnis gebracht wird, bleibt der einzelne Wohnungseigentümer für ein bereits vor dem 01.12.2020 anhängiges Verfahren weiterhin prozessführungsbefugt.

 

 



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