Reform des Maklerrechts: Maklerverträge in Bezug auf Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser Vereinheitlichung durch „Halbteilungsprinzip“ und Absage an „Bestellerprinzip“

 

Beitrag vom 29.12.2020 von Oliver Peters, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsecht

Unmittelbar vor Weihnachten, am 23.12.2020, ist eine Reform des Maklerrechts für die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser in Kraft getreten.


Der Gesetzgeber hat sich dabei nicht für das bei der Vermietung von Immobilien seit 2015 geltende sog. Bestellerprinzip entschieden. Stattdessen hat er mit den gesetzlichen Regelungen in den §§ 656c und 656d für Maklerverträge in Bezug auf Kaufverträge über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, bei denen der Käufer ein Verbraucher ist, das sog. Halbteilungsprinzip eingeführt.

Vereinheitlichung durch „Halbteilungsprinzip“; Absage an „Bestellerprinzip“


In Ermangelung gesetzlicher Regelungen war die Verteilung der Maklerprovision bei Immobi-lienkaufverträgen in der Praxis bislang unterschiedlich. Häufig mussten die Käufer die Maklerprovision in Gänze oder zumindest zu wesentlichen Teilen tragen.


Anders als bei dem für die Vermittlung von Immobilien im Jahr 2015 eingeführten sog. Bestellerprinzip hat der Gesetzgeber für Maklerverträge in Bezug auf Kaufverträge über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus für diejenigen Fälle, in denen der Käufer ein Verbraucher ist, ein sog. Halbteilungsprinzip eingeführt:

  • Falls sich ein Makler von beiden Kaufvertragsparteien einen Maklerlohn versprechen lässt, kann dies nur dergestalt erfolgen, dass beide Parteien die Provision je zur Hälfte tragen. Falls der Makler vereinbarungsgemäß für eine Partei unentgeltlich tätig wird, darf er sich auch von der anderen Partei keine Provision versprechen lassen. Ein Erlass der Provision würde auch zugunsten der jeweils anderen Vertragspartei wirken. Von diesen gesetzlichen Regelungen darf nicht vertraglich abgewichen werden. Weicht ein Maklervertrag ab, ist er, so die gesetzlich angeordnete Rechtsfolge, unwirksam.
  • Hat nur eine Kaufvertragspartei einen Vertrag mit dem Makler geschlossen, darf sie mit der anderen Kaufvertragspartei eine Zahlung bzw. Erstattung maximal nur insoweit vereinbaren, dass sie selbst die Provision anteilig mindestens in gleicher Höhe trägt. Die andere Partei ist erst zur Zahlung bzw. Erstattung verpflichtet, wenn die Partei des Mak-lervertrages der Verpflichtung zur Zahlung der Provision nachgekommen ist und ein Nachweis über die entsprechende Zahlung erbracht wird. Abweichende Vereinbarungen sollen ebenfalls unwirksam sein.


Handelt es sich bei dem Käufer nicht um einen Verbraucher oder betrifft der Kaufvertrag bei-spielsweise ein Mehrfamilienhaus, finden die vorgenannten gesetzlichen Einschränkungen keine Anwendung.

Textformerfordernis


Nach der neuen gesetzlichen Regelung bedarf der Abschluss von Maklerverträgen in Bezug auf einen Kaufvertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus der Textform. Ein Ab-schluss des Maklervertrages per E-Mail würde somit genügen. Die Anordnung der Textform gilt für entsprechende Maklerverträge unabhängig von den Beteiligten - folglich auch in Fäl-len, in denen der Käufer kein Verbraucher ist.

Fazit


Nach der Vereinheitlichung des Maklerrechts für Vermietungen hat der Gesetzgeber nunmehr auch auf dem Gebiet der Immobilienkäufe durch Verbraucher einen transparenten Weg der Vereinheitlichung eingeschlagen.

 

 

Rechtslage rund um das Coronavirus