Gewerbemietverhältnis

Coronabedingte Schließungsanordnungen als Wegfall der Geschäftsgrundlage?

 

Beitrag vom 02.03.2021 von Rechtsanwalt Jan-Frederic Becker und Rechtsanwältin Katharina Stieß

Der zwischenzeitlich mehrfach verlängerte Lockdown trifft viele Unternehmer mit voller Wucht. Aufgrund der coronabedingten Schließungsanordnungen müssen zahlreiche Betriebe geschlossen bleiben. Der Umsatz bleibt aus und ist auch - sofern überhaupt möglich - durch Abhol- und Lieferservices oder Online-Bestellungen nicht zu kompensieren.


Dies veranlasste viele Mieter - teilweise gezwungenermaßen - die vertraglich geschuldeten Mieten für Ihre Geschäftsräume nicht zu begleichen. Die betroffenen Vermieter sahen sich infolgedessen wiederum veranlasst, diese Mietrückstände geltend zu machen.


Die Gerichte hatten und haben sich daher mit der Frage zu beschäftigen, ob und ggf. in welcher Höhe die vereinbarte Miete auch für den Zeitraum der staatlich angeordneten Betriebsschließungen geschuldet ist.


Regelmäßig keine Mietminderung aufgrund Mangel


Dies wäre unter anderem dann nicht der Fall, wenn im Zusammenhang mit dem Lockdown ein Mietmangel als zulässige Grundlage einer Mietminderung vorliegt. Da die staatlich angeordneten Maßnahmen allerdings nicht unmittelbar an die Beschaffenheit der Mietsache anknüpfen, sondern allgemein an deren Nutzungsart sowie den Umstand, dass in den Flächen Publikumsverkehr stattfindet und dadurch Infektionen begünstigt werden, sind die Gerichte zutreffenderweise überwiegend zu dem Ergebnis gekommen, dass ein solcher Mietmangel nicht vorliegt.


Störung der Geschäftsgrundlage – Was ist das?


Eine Vertragsanpassung - und damit eine Anpassung der zu zahlenden Miete - kann darüber hinaus auch auf Basis einer sogenannten Störung der Geschäftsgrundlage begründet werden.  


Das Rechtsinstitut Störung der Geschäftsgrundlage ist in § 313 Abs. 1 BGB geregelt:


„Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrages verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag  nicht zugemutet werden kann.“


Liegen die Voraussetzungen des § 313 Abs. 1 BGB vor, haben sich also insbesondere nach Vertragsschluss dessen Grundlagen schwerwiegend geändert, mag dadurch eine Anpassung der vereinbarten Miete begründet sein. Ob ein Lockdown und in diesem Zusammenhang ausgesprochene Schließungsanordnungen einen solchen Fall darstellen, ist oftmals nicht ausdrücklich vertraglich geregelt und erfordert daher eine entsprechende Auslegung des jeweiligen Mietvertrags; ebenso wie die Frage, ob die Parteien bei Kenntnis solcher Umstände den Vertrag mit anderem Inhalt abgeschlossen hätten und ein Festhalten am Vertrag unzumutbar sei.


Neuregelung in Artikel 240 § 7 EGBGB - kein Selbstläufer!


Diese Problematik hat der Gesetzgeber jedenfalls teilweise aufgegriffen und zum Regelungsgegenstand des Artikel 240 § 7 EGBGB gemacht:


„(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.


(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.“


Diese zum Ende des vergangenen Jahres in Kraft getretene Vorschrift ist jedoch kein Selbstläufer. So ist insbesondere zu berücksichtigen, dass lediglich vermutet (und nicht in jedem Fall festgestellt) wird, dass sich bei der Nichtnutzbarkeit der Mieträume aufgrund staatlicher Schließungsanordnungen die Umstände, die zur Grundlage des Mietvertrages geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben.


Die weiteren Voraussetzungen eines Anspruches auf Vertragsanpassung, nämlich, dass die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie die Veränderung in Form der staatlichen Schließungsanordnungen vorausgesehen hätten und unter Berücksichtigung alle Umstände eine Vertragsanpassung gerechtfertigt ist, sind unabhängig dieses neu eingeführten Artikel 240 § 7 EGBGB im Einzelfall vom Mieter darzulegen und zu beweisen!


Die Anpassung tritt im Übrigen nur auf Verlangen der durch die veränderten Umstände benachteiligten Partei ein, die einen Anspruch auf Vertragsanpassung hat - es ist daher in jedem Fall eine hierauf gerichtete rechtswirksame Erklärung erforderlich.


Rechtsfolge - Was bedeutet „Vertragsanpassung“?


Eine Regelung dahingehend, in welcher Form eine Vertragsanpassung bei Vorliegen der Voraussetzungen erfolgen kann oder zu erfolgen hat, hat der Gesetzgeber vor dem Hintergrund der stets gebotenen einzelfallabhängigen Abwägung nicht getroffen.


Das bedeutet, dass im Rahmen der Frage, ob überhaupt eine Vertragsanpassung zu bejahen ist, eine umfassende Interessenabwägung unter Würdigung aller Umstände - und damit insbesondere auch der Vorteile, die der betreffenden Partei neben den Nachteilen erwachsen sind - vorzunehmen ist. Diese Interessenabwägung ist anschließend auch im Rahmen des Umfangs der Vertragsanpassung zu berücksichtigen.


In diese Abwägung sind damit sämtliche relevante Aspekte einzustellen, so beispielsweise, wie stark sich die staatlichen Schließungsanordnungen auf den Betrieb des jeweiligen Mieters auswirken, ob der Mieter staatliche Zuschüsse erhält und ob er Aufwendungen erspart hat, weil er beispielsweise Kurzarbeit angemeldet hat. Je nach dem Ergebnis einer solchen Einzelfallabwägung kann eine Anpassung des Vertrages in der Reduzierung der Miete liegen. Gleichermaßen in Betracht kommt jedoch eine Stundung, sodass zwar die volle Miete geschuldet, aber erst zu einem späteren Zeitpunkt, beispielsweise auch in Raten, zu zahlen ist.


Vertragsanpassung auch für den ersten Lockdown im Frühjahr?


Ob eine Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB auch bereits für den ersten Lockdown geltend gemacht werden kann, ist derzeit umstritten. Teilweise wird argumentiert, dass die damals vom Gesetzgeber getroffene Regelung in Form eines besonderen Kündigungsschutzrechts für die Monate April bis Juni 2020 abschließend sei und daneben eine Anwendung des § 313 Abs. 1 BGB nicht in Betracht komme. Im Rahmen der Gesetzesbegründung zu dem neu eingeführten Artikel 240 § 7 EGBGB hat der Gesetzgeber wiederum ausgeführt, dass auch bisher - also vor Einführung des Artikel 240 § 7 EGBGB - die Regelung des § 313 Abs. 1 BGB anwendbar und damit eine Vertragsanpassung auf dieser Grundlage möglich war. Auch insoweit sind die jeweiligen Fallgestaltungen jedoch sehr unterschiedlich, sodass eine Einzelfallprüfung erforderlich ist. Im Übrigen bleibt es hier die ersten Entscheidungen der Gerichte abzuwarten.


Vorrangige Behandlung bei den Gerichten – Hoffnung auf schnelle Klärung oder Vorzug einer einvernehmlichen Einigung?


Zeitgleich mit der oben genannten Regelung des Artikel 240 § 7 EGBGB hat der Gesetzgeber eine Regelung dahingehend aufgenommen, dass Verfahren über die Anpassung der Miete oder Pacht für Grundstücke oder Räume, die keine Wohnräume sind, wegen staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie vorrangig und beschleunigt zu behandeln sind. Ein sog. früher erster Termin bei Gericht soll danach spätestens einen Monat nach Zustellung der Klageschrift stattfinden.


Ob die Gerichte überhaupt in der Lage sind, kurzfristig zu terminieren und Verhandlungen durchzuführen, bleibt aufgrund der aktuellen Situation jedoch abzuwarten.


Im Einzelfall ist auch zu überlegen, ob zwischen den Parteien eine Einigung ohne gerichtliche Hilfe herbeigeführt werden kann, um eine schnelle Lösung für beide Seiten herbeizuführen. Hierbei ist jedoch dringend darauf zu achten, dass eine umfassende und präzise Regelung getroffen wird und insbesondere die entsprechenden Formerfordernisse eingehalten werden, sodass eine solche Vereinbarung nachträglich nicht mehr rechtlich angegriffen werden kann.


Ausdrückliche Regelung in zukünftigen Mietverträgen


Bei Neuabschlüssen von Mietverträgen in der Zukunft ist es empfehlenswert, Regelungen für Pandemiefälle in den Mietvertrag aufzunehmen. Sind im Mietvertrag nämlich bereits wirksame Regelungen für einen solchen Fall enthalten, bleibt in aller Regel kein Raum mehr für eine vom Gesetzgeber vorgesehene Vertragsanpassung.


Detaillierte Abwägung bei Inanspruchnahme des Vertragspartners geboten


Ob und ggf. in welcher Form sich ein Mieter aufgrund der staatlichen Schließungsanordnungen tatsächlich auf eine Vertragsanpassung berufen kann, ist wie beschrieben in jedem Einzelfall - auch unter Berücksichtigung der Regelungen im jeweiligen Mietvertrag - zu prüfen. Soweit Mieter eine solche Vertragsanpassung gegenüber ihrem Vermieter geltend machen wollen, sollten vorab sämtliche Anspruchsvoraussetzungen geklärt sein.


Auch die betroffenen Vermieter sollten erst nach umfassender Prüfung entscheiden, ob es sich auch vor dem Hintergrund der beschriebenen rechtlichen Risiken lohnt, den Mieter auf die vertraglich geschuldete Miete in Anspruch zu nehmen. Insoweit besteht auch aus Sicht eines Vermieters die Erforderlichkeit, sowohl Anspruchsvoraussetzungen als auch Risiken bei der Durchsetzung von Zahlungsansprüchen zu erkennen und zu bewerten.

 

Gerne beratend wir Sie sowohl bei einer streitigen Auseinandersetzung als auch bei Vertragsgestaltungen umfassend und unterstützen Sie bei der Durchsetzung Ihrer Interessen.


Kommen Sie gerne auf uns zu!

 

 

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